大高管函〔2023〕53号 签发人:薛雁翔
尊敬的王芳代表:
您提出的关于农村集体资产被长期无偿占用问题的建议收悉,现将办理情况答复如下:
一、对本建议的办理概述
接到此建议后,高新区管委会领导高度重视,立即责成社管局等单位对您提出的建议认真研究。我区对三个街道社区用房占用集体资产的情况进行了调查,目前仅有龙王塘村存在此类问题。区社管局与龙王塘街道查阅档案资料和调查走访,了解情况并提出解决的思路和建议,关于解决社区用房占用集体资产的工作建议已经上报管委会审议。对于您提出的其他事例也进行了情况调查并咨询了律师意见。
二、对所提建议的逐条答复
(一)对“政府部门协调406路公交企业把无偿占用的房产归还集体经济组织所有”的建议
1、关于处理本事项的主体。1998年大山村与大连冠忠公交公司签订《通车协议书》,该协议属于平等民事主体之间的协议,双方系民事法律关系,该协议不属于行政协议,也不具有行政机关强行介入和管理的合理性、合法性,因此,如在履行过程中产生争议,应由协议签订的双方协商解决,确实协商不成的,大山村可依法通过诉讼方式解决。
2、关于诉讼的处理建议。据悉,该协议签订于1998年9月,协议约定只要在406路线正常运行期间,大山村将永久提供488㎡办公楼供冠忠公交公司免费使用,至今已二十余年。从目前的情况来看,该条款的约定确实存在一定的不合理性,但我们认为并不符合《中华人民共和国民法典》第一百四十七、第一百四十八、第一百五十条、一百五十一条等条款规定的因重大误解、受欺诈、受胁迫或因缺乏判断能力导致的显失公平的情形,不属于可撤销的合同。我们建议大山村起诉时,可以考虑从确认无效(法律依据:《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效)或者请求法院判令解除(法律依据:《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法﹝2019﹞154号)48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则)等角度处理,具体的诉讼方式和策略,需由大山村根据实际案情研究处理。
(二)对“政府对新市民现使用的文化活动广场应通过土地收储(改变土地性质)给予村股份经济合作社补偿”的建议
我区农村城市化建设发展较快,入住人口迅速增加,临近村办公楼的文化活动广场不仅新市民在使用,村民也在使用。人气的聚集有利于带动村集体经济发展和周边房产增值;同时文化活动广场本身带有公益性质,不宜通过土地收储进行补偿。
(三)对“政府对社区占用村集体办公用房应给予补偿”的建议
龙王塘村现分别为龙王塘中心社区和官房社区提供两处社区用房。
龙王塘中心社区成立于2010年9月,位于龙王塘村委会办公楼一楼东侧,面积439.36平方米。社区目前管辖龙王塘1号、中瀛臻堡、丽水佳园、滨海家园、滨海家园二期五个小区1931户,同时该社区代管龙王塘村24家企业,分布于老区及填海工业区,属四至范围以外,主要代管企业和商铺的安全生产、垃圾分类、信息普查、工会管理等日常工作。该区域的小区建设年代较早,在规划时没有提供社区办公用房的要求和约定,目前也仅有后来建设的中瀛臻堡小区由开发商提供了社区办公用房一处,于2020年8月完成交接,建筑面积159.66平方米,共两层,尚未装修。
官房社区成立于2014年8月,位于龙王塘街道星玉兰街89号,面积430平方米。目前管辖宁顺园、翡翠春晓两个小区等3121户,其中代管龙王塘村官房周边散户43户106人、大石洞村民276户709人,主要代管的行政事务有计生、社保、民政、疫情防控、创城等工作。该区域的社区用房在规划上应由翡翠春晓小区二期提供400平方米的办公用房,但由于翡翠春晓小区二期目前还未完工,暂时还不能提供社区用房。
为解决当地群众的社区服务需求,我区成立了龙王塘中心社区和官房社区,经街道协商龙王塘村同意免费提供社区的办公场所。由于2017年以来,大连市各村陆续进行了农村集体产权制度改革,龙王塘村于2018年5月成立龙王塘村股份经济合作社,龙王塘村所有集体资产归属龙王塘村股份经济合作社,同时也包含上述的为社区提供的办公场所。
鉴于上述社区用房的实际情况,目前完全退还占用集体资产的社区用房还不成熟,一是由于龙王塘中心社区周围没有符合办公用房的资源可用,即使能租赁到新的办公场所,所需租金、装修和搬迁费用支出也较大;二是官房社区周边也没有合适的办公场所,翡翠春晓小区二期提供的办公用房目前还未交付。
因此,高新区管委会研讨采取租赁的方式继续使用原来的社区办公场所,适当支付租金,既解决集体资产的收益问题,也解决目前社区的办公场所问题。由于社区是公益性群众服务机构,同时也融合了村里的部分业务办理的功能,经与龙王塘村股份经济合作社协商,同意按周围房屋租赁市场价半价支付租金。同时建议,龙王塘中心社区租赁合同签约暂定5年;官房社区租赁合同签约暂定2年,待翡翠春晓小区二期提供办公用房后搬迁。租赁合同由龙王塘街道与龙王塘村股份经济合作社签订,并每年列入预算支付租金。
感谢您对高新区城乡建设的支持,希望今后能再次收到您的意见和建议。
大连高新区管理委员会
2023年5月16日
抄送:市人大常委会代表工委、市政府办公室
经办人:邢 颖 社管局 84793617
张志军 办公室行政事务科科长 84794918
大高管函〔2023〕53号 签发人:薛雁翔
尊敬的王芳代表:
您提出的关于农村集体资产被长期无偿占用问题的建议收悉,现将办理情况答复如下:
一、对本建议的办理概述
接到此建议后,高新区管委会领导高度重视,立即责成社管局等单位对您提出的建议认真研究。我区对三个街道社区用房占用集体资产的情况进行了调查,目前仅有龙王塘村存在此类问题。区社管局与龙王塘街道查阅档案资料和调查走访,了解情况并提出解决的思路和建议,关于解决社区用房占用集体资产的工作建议已经上报管委会审议。对于您提出的其他事例也进行了情况调查并咨询了律师意见。
二、对所提建议的逐条答复
(一)对“政府部门协调406路公交企业把无偿占用的房产归还集体经济组织所有”的建议
1、关于处理本事项的主体。1998年大山村与大连冠忠公交公司签订《通车协议书》,该协议属于平等民事主体之间的协议,双方系民事法律关系,该协议不属于行政协议,也不具有行政机关强行介入和管理的合理性、合法性,因此,如在履行过程中产生争议,应由协议签订的双方协商解决,确实协商不成的,大山村可依法通过诉讼方式解决。
2、关于诉讼的处理建议。据悉,该协议签订于1998年9月,协议约定只要在406路线正常运行期间,大山村将永久提供488㎡办公楼供冠忠公交公司免费使用,至今已二十余年。从目前的情况来看,该条款的约定确实存在一定的不合理性,但我们认为并不符合《中华人民共和国民法典》第一百四十七、第一百四十八、第一百五十条、一百五十一条等条款规定的因重大误解、受欺诈、受胁迫或因缺乏判断能力导致的显失公平的情形,不属于可撤销的合同。我们建议大山村起诉时,可以考虑从确认无效(法律依据:《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效)或者请求法院判令解除(法律依据:《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法﹝2019﹞154号)48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则)等角度处理,具体的诉讼方式和策略,需由大山村根据实际案情研究处理。
(二)对“政府对新市民现使用的文化活动广场应通过土地收储(改变土地性质)给予村股份经济合作社补偿”的建议
我区农村城市化建设发展较快,入住人口迅速增加,临近村办公楼的文化活动广场不仅新市民在使用,村民也在使用。人气的聚集有利于带动村集体经济发展和周边房产增值;同时文化活动广场本身带有公益性质,不宜通过土地收储进行补偿。
(三)对“政府对社区占用村集体办公用房应给予补偿”的建议
龙王塘村现分别为龙王塘中心社区和官房社区提供两处社区用房。
龙王塘中心社区成立于2010年9月,位于龙王塘村委会办公楼一楼东侧,面积439.36平方米。社区目前管辖龙王塘1号、中瀛臻堡、丽水佳园、滨海家园、滨海家园二期五个小区1931户,同时该社区代管龙王塘村24家企业,分布于老区及填海工业区,属四至范围以外,主要代管企业和商铺的安全生产、垃圾分类、信息普查、工会管理等日常工作。该区域的小区建设年代较早,在规划时没有提供社区办公用房的要求和约定,目前也仅有后来建设的中瀛臻堡小区由开发商提供了社区办公用房一处,于2020年8月完成交接,建筑面积159.66平方米,共两层,尚未装修。
官房社区成立于2014年8月,位于龙王塘街道星玉兰街89号,面积430平方米。目前管辖宁顺园、翡翠春晓两个小区等3121户,其中代管龙王塘村官房周边散户43户106人、大石洞村民276户709人,主要代管的行政事务有计生、社保、民政、疫情防控、创城等工作。该区域的社区用房在规划上应由翡翠春晓小区二期提供400平方米的办公用房,但由于翡翠春晓小区二期目前还未完工,暂时还不能提供社区用房。
为解决当地群众的社区服务需求,我区成立了龙王塘中心社区和官房社区,经街道协商龙王塘村同意免费提供社区的办公场所。由于2017年以来,大连市各村陆续进行了农村集体产权制度改革,龙王塘村于2018年5月成立龙王塘村股份经济合作社,龙王塘村所有集体资产归属龙王塘村股份经济合作社,同时也包含上述的为社区提供的办公场所。
鉴于上述社区用房的实际情况,目前完全退还占用集体资产的社区用房还不成熟,一是由于龙王塘中心社区周围没有符合办公用房的资源可用,即使能租赁到新的办公场所,所需租金、装修和搬迁费用支出也较大;二是官房社区周边也没有合适的办公场所,翡翠春晓小区二期提供的办公用房目前还未交付。
因此,高新区管委会研讨采取租赁的方式继续使用原来的社区办公场所,适当支付租金,既解决集体资产的收益问题,也解决目前社区的办公场所问题。由于社区是公益性群众服务机构,同时也融合了村里的部分业务办理的功能,经与龙王塘村股份经济合作社协商,同意按周围房屋租赁市场价半价支付租金。同时建议,龙王塘中心社区租赁合同签约暂定5年;官房社区租赁合同签约暂定2年,待翡翠春晓小区二期提供办公用房后搬迁。租赁合同由龙王塘街道与龙王塘村股份经济合作社签订,并每年列入预算支付租金。
感谢您对高新区城乡建设的支持,希望今后能再次收到您的意见和建议。
大连高新区管理委员会
2023年5月16日
抄送:市人大常委会代表工委、市政府办公室
经办人:邢 颖 社管局 84793617
张志军 办公室行政事务科科长 84794918